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地产项目分期开发分别结转开发成本分析








房地产项目由于分期或分别开发难免存在开发产品完工不均衡的情况,例如A房地产公司开发项目包括:多层1-5号楼、多层6-10号楼、高层11-18号楼。A公司先开发多层,再开发高层。
在开发多层的过程中,由于地基的问题导致多层6-10号楼的开发受阻,一直未完工。而多层1-5号楼已销售完毕且部分交付业主入住,高层11-18号楼刚开始建设。A公司这种情况是否属于《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)中规定的完工条件?能否将多层1-5号楼、多层6-10号楼、高层11-18号楼设定为三个成本对象,分别结转其对应的开发成本,对于成本对象的确定原则:国税发〔2009〕31号文件第二十六条规定,成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下:
  (一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的,应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的,可先作为过渡性成本对象进行归集,然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
  (二)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目,可作为一个成本对象进行核算。
  (三)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立,且具有不同使用功能时,可以作为独立的成本对象进行核算。
  (四)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的,应分别作为成本对象进行核算。
  (五)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的,要分别作为成本对象进行核算。
  (六)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的,应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
  根据以上原则,由于A公司1-5号楼、6-10号楼、高层11-18号楼开发阶段不同、产品结构类型不同,可以按照三个成本对象归集成本,分别核算其计税成本。会计处理中可对以上三个成本对象设置为项目辅助核算,如“开发成本——多层1-5楼、开发成本——多层6-10楼、开发成本——高层11-18楼”,这样便于对各自发生的成本费用进行归集,也便于企业所得税和未来土地增值税的清算,更主要的还是避免了当前将整个项目视为一个成本对象而判定为完工所带来的核算上的混乱。国税发〔2009〕31号文件第三条规定,企业房地产开发经营业务包括土地的开发,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。由于A公司多层1-5号楼开始交付入住,无论其是否办理初始产权证明和竣工备案,均应视为完工并应结算其计税成本。会计处理上不管是否结转收入和成本,均应按照国税发〔2009〕31号文件第九条规定进行所得税处理:企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。A公司多层1-5号楼按完工计算缴纳所得税,多层6-10号楼和高层11-18号楼按照预售收入计算缴纳所得税。


  但是A公司仍然会担心多层1-5号楼结算计税成本难以做到和收入相配比,没有结算的成本计入以后多层6-10号楼以及高层11-18号楼中是否会使以后结算更不配比?
  其实,这种担心大可不必,结算计税成本时可按规定进行预提成本。国税发〔2009〕31号文件第三十二条规定,除以下几项预提(应付)费用外,计税成本均应为实际发生的成本。(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。但是对于结算计税成本后发生的成本则只能根据第三十四条规定处理:企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时,再按规定计入计税成本。因此,多层1-5号楼未计入计税成本的成本费用取得发票后仍然可以税前扣除,但在会计处理上,不能由之后的多层6-10号楼以及高层11-18号楼分摊其成本,可以先全部预提计入开发成本借:开发成本;贷:应付账款(预提),取得发票后再借:应付账款(预提);贷:应付账款(供应商)即可。以后取得发票年度所得税汇算清缴仍然可以扣除。 

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