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房地产企业的土地使用税








    如何缴交土地使用税,财税(2006)186号文中并没有明确,各地做法可能不一样。有等小业主拿到产权证部分确认不缴纳土地使用税的,计算办法如下述第三点;有宽松一点以房地产公司拿到预售证即对那部分拿到预售证的土地开始不征收土地使用税的,可扣除面积=预售证面积除以容积率。我个人比较赞同第一种办法以产权的转移为时点。


  1、还未取得土地使用证的开发用地是否要缴纳土地使用税?
  问:我公司通过投标方式取得一宗土地,已签订了出让合同,但因未缴清出让金,尚未获取国有土地使用证,而我们当地的地税局就要求我们缴纳土地使用税,请问税务机关的要求有依据吗?
  答:税务机关的执法行为是有依据的.对如房地产开发企业开发用地应自何时缴纳土地使用税,原税收规定是自取得建造商品房用地土地使用权的次月起按规定缴纳城镇土地使用税。但《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)已对此作了变更,规定:出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。如此税务机关的要求是有依据的。
  2、商品房建设期间缴纳的土地使用税应计入“开发成本”还是“管理费用”?
  答:这个问题目前在会计和税收上均无特别具体明确的规定,但鉴于该项业务的特殊性,应属于《企业会计准则-存货》所规定的:“使存货达到当前状态和场所所必须的必要、合理的支出”,应计入“开发成本”,而不应依一般的会计处理规定,计入期间费用。
  这对纳税人而言一般是有利的,即计入开发成本,对企业所得税仅会构成时间性差异,但因计入开发成本并可享受20%加计扣除,对土地增值税却是实质性的利好,可减少土地增值税数额。
  3、已部分销售的住宅小区,还要全额计提土地使用税吗?
  问:我公司开发的某住宅区,已销售了约50%以上,且购房者多已办理了房产证和土地证,即相应的土地使用权已经转移购房户而不归我公司了。我们还要全额计提土地使用税吗?
  答:对购房户已经办理土地权证的相关土地面积,因相关的土地使用权已经不再归属你公司所有,依《土地使用税条例》规定精神,原则上应是随销售进度下的产权分割,自购房业主获取商品房权属证书后逐步将其相应的土地面积从自身计税面积中剔除,房产公司即不再负有计提缴纳的义务,并且据我们了解,绝大多数地方税务局也是据此执行的。但对该土地计税面积减除的具体操作程序,国家税务总局和多数省市地税机关并无明确的规定,这里援引北京市地税局《关于房地产开发企业开发用地征收城镇土地使用税有关问题的通知》(京地税地〔2005〕550号)中对此事项的具体规定,供参照——“房地产开发企业已销售房屋的占地面积,可从房地产开发企业的计税面积中扣除。已销售房屋的占地面积计算公式如下:已销售房屋的占地面积=(已销售房屋的建筑面积÷开发项目房屋总建筑面积)×总占地面积。”
  但需提请您注意的是,欲获取税务机关对减少计税土地面积的认可,须提供相关土地使用权转移的证明资料,同时也须在会计上对权属已经转移的开发产品有相应的确认销售收入和成本的账务处理作为辅助和配合,而若相关预收账款和开发产品仍未结转收入和成本,却即认定土地权属已经转移,或招致税务机关不认可贵公司相关土地不予计税的行为,更存在直接认定贵公司存在推迟结转销售收入成本并滞后清算相应的土地增值税和企业所得税的可能,故提请贵公司注意相关税种间和会计税收处理的协调,规避其间潜存的税收风险。 

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