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开发间接费用下如何核算营销设施建造费用







据《新房地产开发经营业务企业所得税处理办法》,计入开发间接费用核算的营销设施建造费用根据不同情况按照如下原则进行处理:
  房地产开发企业营销设施建造分如下四种情况:
  1、利用开发完成或完成的部分楼宇装修装饰后作为项目营销设施使用,结束后作为销售处理或企业自用处理。
  2、利用小区项目楼宇之外的引人瞩目的位置临时建造设施(包括销售部、样板间)使用,项目完毕后进行拆除的。
  3、利用小区开发建造的配套设施,如:会所、物业用房等装修作为临时销售部,项目结束后交付给物业公司,产权归全体业主或者企业销售或者自用的。

  4、开发小区之外租赁的或者临时建设的销售网点,项目销售完毕后转为其他项目使用或者出租、销售处理的。
  第一种解释:计入开发间接费用的营销设施的建造费用主要包括:项目小区楼宇之内的装饰装修费用或者小区楼宇之外的销售部、样板间等营销设施的建造费用。楼宇之内的商品房作为临时销售部、样板间的,由于其本身属于特定的成本对象,所以其建造成本按照正常的开发产品核算,其装饰装修费用除非不能判断未来是否可以随着商品房主体一起出售的,则列入开发间接费用进行核算。也就是说,一般情况下都计入对应单独核算的精装修商品房的开发成本
  第二种解释:利用小区项目之外的明显位置建造临时设施作为营销设施的,按照《企业会计准则》其发生的建造费用以及装修费用在“在建工程”中进行核算,项目完工后,由“在建工程”转入“开发间接费用”进行处理,也可以按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》文件的规定直接计入“开发间接费用”。
  第三种解释:利用小区内的配套设施装饰、装修后作为临时销售部使用的。利用小区规划中的会所等作为营销设施使用。在这种情况下又要分三种情况处理:1、产权属于全体业主或者无偿赠送给政府的,视其为公共配套,其建造费用按照建造公共配套设施相关规定直接进行账务处理。2、属于营利的产权归全体业主所有或者未能明确产权归属的,应单独核算其成本也作为配套设施成本进行核算。3、企业自用的按照建造固定资产处理。总之,除了企业自建作为固定资产外,其他一律都按照开发配套产品进行处理。
  第四种解释:在小区之外人口较多的地方设置销售网点作为临时营销设施的。这些设施有可能是企业自建或者企业租赁,对于此部分,无论税务还是会计都应当作为营业费用或者销售费用进行反映。如果属于企业自建构成固定资产的,由此计提的折旧计入营业费用或者销售费用进行处理。

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