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房地产企业财务管理的一个中心三个基本点









房地产企业资金投入大、开发周期长、合同关系、政府审批、验收中的风险因素相对较多,决定了其财务管理既有一般企业的共性,也有自身的特点。概括下来,主要有一个中心、三个基本点。
  一、一个中心
  资金是企业的血液,房地产企业更是如此。一个典型的房地产项目一般从拿地开始,土地出让金按照目前的土地出让制度,一般需要一年甚至更短的时间内支付完毕,而且在形式上无法使用银行贷款支付土地出让金。这就决定了房企的规模越大、同时运作或储备的项目越多,所需的资金就越多。房地产企业的资金管理有两个重点。
  一是融资,由于正常情况下有限的自有资金需要用于土地拓展,项目开发所需的资金基本上要靠融资来解决。可能的途径有银行、信托、基金等等,在境内融资不畅的情况下,大型房企将融资的视野放到全球以争取低成本的资金。房企财务管理一大中心就是保持和各类金融机构的良好沟通,熟知各类融资渠道的优缺点、成本和效率,尽可能多的培育互利共赢的战略伙伴,争取尽可能多的授信额度,保证项目开发和拓展的资金需求。鉴于政府对房地产行业持续的宏观调控,房地产企业的融资成本通常会高于其他行业,在满足资金需求的情况下,如何降低有效降低融资成本也是房企财务管理的重中之重。
  二是资金计划管理。鉴于资金的稀缺性和高成本,准确的资金计划对房企财务管理至关重要。一个准确的资金计划可以为公司拿地、开发节奏提供参考甚至是约束条件,可以通过内部平衡减少外部资金需求从而降低资金成本。因此,何时收款、何时付款、资金的动态结余、资金内部调剂情况是房企财务管理者必须严肃对待的问题,有些公司甚至把资金计划的执行率超过90%作为财务部门重要的考核指标!意义就在于此。
  二、三个基本点
  1、税务筹划管理
  房企涉及的税收通常包括营业税及附加、契税、印花税、土地使用税、房产税、土地增值税、企业所得税等等。与高投入、高盈利相适应的,就是高税收。一个典型的房地产项目税负可达到营业收入的40%以上,甚至超过50%。因此,税收筹划管理在房企财务管理中非常重要。税收筹划通常在项目启动阶段即需确定,有的甚至在拿地阶段。主要针对营业税、土地增值税、企业所得税等税种,通过合同精装和毛坯分签、出租和出售的比例、销售价格控制、关联交易安排、销售及清算进度控制、成本核算对象选择等形式对项目税务负担进行事先的测算和优化安排,以期降低税负、提升盈利。
  除税收筹划外,税务部门日常关系的维持也非常重要。一是有利于掌握政策,在掌握政策的基础上争取政策、利用政策;二是在遇到模糊问题时,方便争取支持、理解,避免“躺着中枪”。


  2、成本管理
  相比工业企业的成本管理,房企的成本管理更为复杂。这种复杂主要体现在其成本是由一份份合约累计而成,而每份合约的价格都千差万别,不象工业企业非常标准化。另外,工程造价本身就有很高的专业性。也正由于此,房企通常会设置专门的成本管理部门或者合约部门控制成本,并聘请独立的第三方机构提供复核或者审计。但即便如此,财务部门在成本管理中的作用依然十分重要,毕竟,工程成本只是成本的组成部分而非全貌。财务部门要对整体的项目开发成本进行动态的跟踪、反馈、偏差提醒,对目标成本的执行情况执行控制,对动态成本和目标成本的偏离设定控制标准并进行监督,一些公司甚至会把工程成本审计的职责放到财务部门以利于相互牵制和监督。
  3、风险管理
  房地产开发的链条非常长,需要审批和验收的环节非常多,合约关系复杂,合作伙伴众多且良莠不齐。开发流程方面,完全按照政府的规范流程“串联”开发将成本的拖长开发周期,从而增加资金压力,放大开发风险,适度的“并联“(如先开工后拿证等等)开能会成为无奈之选;政府关系方面,一些关键节点,尤其是一级节点往往面临巨大的压力与阻力,一些情况下可能需要采取非常规的手段;成本管控方面,分包商和监理、咨询单位很容易形成利益共同体,使相互牵制变成携手共赢….所有这些,使房地产企业面临的风险要高于一般企业。财务管理需要在充分识别风险的基础上,对内部控制体系的建设和执行上投入更多的关注、采取更多、更有效的方式防范和降低风险。 

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